Steuerfallen bei geerbten Immobilien: Wie Sie Kosten vermeiden

Der Erhalt einer Immobilie durch Erbschaft wird oft als wertvoller Zugewinn betrachtet, doch neben dem emotionalen Wert lauern auch steuerliche Herausforderungen, die unerwartete Kosten verursachen können. Ohne eine sorgfältige Planung und das Wissen über mögliche Steuerfallen könnten Erben schnell in finanzielle Schwierigkeiten geraten. In diesem Artikel werden die häufigsten Steuerfallen bei geerbten Immobilien erläutert und Strategien aufgezeigt, wie diese vermieden werden können.

Die Erbschaftssteuer: Wer muss zahlen?

Die Erbschaftssteuer fällt in der Regel dann an, wenn der Wert der geerbten Immobilie bestimmte Freibeträge übersteigt. Diese Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Andere Erben (z.B. Geschwister, Nichten, Neffen): 20.000 Euro

Der aktuelle Wert der Immobilie wird durch ein typisiertes Bewertungsverfahren, das vom Finanzamt angewendet wird, ermittelt. Ein Gutachten wird nur in speziellen Fällen als letztes Mittel herangezogen. Die Bewertungen sind in den letzten Jahren durch gesetzliche Verschärfungen strenger geworden. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad sowie nach dem Wert der Immobilie.

Wie man Kosten vermeiden kann:

• Nutzung als Hauptwohnsitz: Eine der besten Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu umgehen, besteht darin, die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz zu nutzen. Ehepartner und Kinder können in der Regel von der Steuer befreit werden, wenn sie die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen.
• Frühzeitige Planung: Durch eine Schenkung zu Lebzeiten des Erblassers kann die Steuerlast gemindert werden. Hierbei können ähnliche Freibeträge genutzt werden, die alle zehn Jahre erneut angewendet werden können.

Die Spekulationssteuer: Wann fällt sie an?

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Für Erben gilt in der Regel die Spekulationsfrist des Erblassers. Jedoch entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie vom Erblasser oder vom Erben selbst genutzt wurde. Befreit ist der Verkauf, wenn die Immobilie seit der Anschaffung durchgehend selbst bewohnt wurde oder zumindest im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren als Hauptwohnsitz diente.

Für Erben, die die Immobilie nicht selbst nutzen möchten und einen Verkauf in Erwägung ziehen, stellt dies jedoch eine wichtige Hürde dar. Wird die Immobilie kurzfristig verkauft, kann ein erheblicher Steueranteil auf den Gewinn fällig werden. Allerdings wird die Besitzdauer des Erblassers auf die Spekulationsfrist angerechnet, sodass die Steuer entfallen kann, wenn der Erblasser die Immobilie bereits lange genug gehalten hat.

Wie man Kosten vermeiden kann:

• Selbstnutzung: Wenn die Immobilie durch den Erben selbst genutzt wird, kann die Spekulationssteuer umgangen werden. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt der Nutzung durch den Erben.
• Abwarten: Sofern die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, kann es finanziell vorteilhaft sein, den Verkauf der Immobilie zu verschieben, bis die zehn Jahre vorüber sind.

Steuerliche Aspekte bei der Vermietung geerbter Immobilien

Eine andere Option, die Erben häufig wählen, ist die Vermietung der geerbten Immobilie. Auch hier gibt es steuerliche Stolperfallen, die bedacht werden müssen. Die Mieteinnahmen aus der Immobilie müssen in der Steuererklärung angegeben werden und sind einkommenssteuerpflichtig. Zudem können die Kosten für Instandhaltung, Renovierungen oder Modernisierungen steuerlich geltend gemacht werden.

Ein weiteres Risiko besteht, wenn die Immobilie vor dem Verkauf vermietet wird. Zwar kann in seltenen Fällen der Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden, dies ist jedoch in der Regel eher unwahrscheinlich. Trotzdem sollten Erben die steuerlichen Konsequenzen einer Vermietung im Vorfeld genau prüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Wie man Kosten vermeiden kann:

• Steuerliche Beratung: Bevor die Entscheidung getroffen wird, die Immobilie zu vermieten, sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden. Dieser kann helfen, die steuerlichen Vor- und Nachteile abzuwägen und mögliche Steuervergünstigungen zu nutzen.
• Geplante Renovierungskosten: Kosten für Instandhaltung und Renovierungen sollten genau dokumentiert werden, um diese von den Mieteinnahmen abzuziehen und so die Steuerlast zu reduzieren.
• Ein interessanter Ansatz ist, die Immobilie an die nächste Generation zu verkaufen, anstatt sie direkt zu vererben. Dadurch profitiert die nächste Generation vom Kaufpreis und kann außerdem Abschreibungen auf die Immobilie geltend machen, was langfristig steuerliche Vorteile bringen kann.

Die Grundsteuer und Erbengemeinschaften

Eine oft übersehene Steuerfalle betrifft die Grundsteuer, insbesondere dann, wenn die Immobilie Teil einer Erbengemeinschaft ist. In solchen Fällen ist jeder Miterbe anteilig für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich. Auch hier kann es schnell zu Konflikten kommen, wenn nicht klar geregelt ist, wie diese Kosten aufgeteilt werden.

Wie man Kosten vermeiden kann:

• Frühzeitige Klärung: Innerhalb der Erbengemeinschaft sollte frühzeitig festgelegt werden, wie die Grundsteuer und andere laufende Kosten aufgeteilt werden. Eine schriftliche Vereinbarung kann helfen, zukünftige Konflikte zu vermeiden.
• Reduzierung der Grundsteuer: In einigen Fällen ist es möglich, die Grundsteuer zu reduzieren, insbesondere wenn die Immobilie leer steht oder renovierungsbedürftig ist. Hierfür sollte ein Antrag bei der zuständigen Kommune gestellt werden.

Sonderfall: Auslandimmobilien erben

Wer eine Immobilie im Ausland erbt, steht vor weiteren steuerlichen Herausforderungen. In solchen Fällen gelten die jeweiligen Erbschaftssteuerregelungen des Landes, in dem sich die Immobilie befindet. Zudem kann es zu einer Doppelbesteuerung kommen, wenn sowohl in Deutschland als auch im Ausland Erbschaftssteuer erhoben wird.

Wie man Kosten vermeiden kann:

• Doppelbesteuerungsabkommen prüfen: Deutschland hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen, die regeln, welches Land die Steuer erheben darf. Es lohnt sich, diese Abkommen zu prüfen, um doppelte Zahlungen zu vermeiden.
• Spezialisierte Beratung: Ein Steuerberater mit Erfahrung in internationalem Steuerrecht kann in diesen Fällen wertvolle Unterstützung bieten und helfen, unnötige Steuerlasten zu vermeiden.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft bringt häufig unerwartete steuerliche Herausforderungen mit sich. Ob Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer oder Grundsteuer – ohne die richtige Planung können schnell hohe Kosten entstehen. Deshalb ist es ratsam, sich bereits zu Lebzeiten des Erblassers Gedanken über den Umgang mit der Immobilie zu machen. Durch frühzeitige Überlegungen und gezielte Gestaltung lassen sich Steuerlasten optimieren und Ersparnisse sichern. Eine frühzeitige und sorgfältige Beratung durch Steuerexperten ist daher unerlässlich, um die Weichen richtig zu stellen, bevor der Erbfall eintritt. Wer die richtigen Schritte rechtzeitig plant, kann erhebliche Kosten sparen und den Wert der geerbten Immobilie langfristig sichern.